Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda kullanılan ön alım (şufa) hakkına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kararda, özellikle tek tapulu ve birden fazla hissedara ait tarlaların satışında fiili durumun belirleyici olduğu vurgulandı.

HAK TALEBİ MÜMKÜN DEĞİL
Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarın payını üçüncü kişiye devretmesi halinde diğer paydaşların ön alım hakkını dava yoluyla kullanabileceğini hatırlattı. Ancak karar, bu hakkın mutlak olmadığını ortaya koydu.

Buna göre, taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa; satış sırasında bu duruma itiraz etmeyen paydaşın, tapu devri gerçekleştikten sonra ön alım talebinde bulunması dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak.

RAPOR BELİRLEYİCİ OLDU
Daire, önüne gelen dosyada ortak tapulu bir tarlada yapılan satış sonrası açılan ön alım davasını inceledi. Satışı yapan paydaş, arazinin kendi aralarında fiilen taksim edildiğini ve kullandığı kısmı devrettiğini savundu. Yerel mahkeme de bu gerekçeyle davayı reddetti.

Ancak dosyadaki bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olduğu ve sınırları gösteren herhangi bir ayırıcı işaret ya da çizginin bulunmadığı tespit edildi. Bu durum üzerine dosya, kanun yararına temyiz başvurusu kapsamında yeniden ele alındı.

Yargıtay, yerel mahkemenin fiili taksim olup olmadığına ilişkin tespitleri yeterince değerlendirmediğine hükmederek kararı bozdu. Mahkeme, taşınmazda gerçekten fiili bir paylaşım bulunup bulunmadığını ayrıntılı biçimde inceleyerek karar vermek zorunda kalacak.

KARARIN ÖNEMİ NE?
Karar, miras ya da satın alma yoluyla edinilmiş ve tek tapuda kayıtlı tarlalarda yaşanan uyuşmazlıklar açısından emsal niteliği taşıyor.

Buna göre:

Eğer taşınmaz fiilen bölünmüş ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, satış anında hak iddia etmeyen paydaş sonradan ön alım hakkını ileri süremeyecek.

Fiili taksim yoksa, mahkemeler bu durumu detaylı şekilde araştırmak zorunda olacak.

Yüksek Mahkeme’nin bu yaklaşımı, ortak tapulu taşınmazlarda hem satış sürecinde hem de olası davalarda fiili kullanımın ve satış anındaki tutumun belirleyici olacağını ortaya koyuyor.

KAYNAK: SÖZCÜ